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くす太のなんでもブログ

『くす太』というマンション管理会社に従事する男の雑記ブログ。マンション管理・書籍・映画などについて。

分譲マンションで必ず発生する【管理費】とは~適正な金額の見分け方は?重要なことは?~

どうも、くす太です。

 

分譲マンションには賃貸マンションとは違って共益費というものは存在しませんが、毎月発生する費用として、

管理費

修繕積立金

というものがあります。

この管理費、修繕積立金ですが、かなりの数の分譲マンションが立ち並び、多少の歴史も経た今現在においても、どういう類のものかというのがあまり周知されているものではないと、マンション管理会社に勤めていると感じることがあります。

そこで、この記事では管理費について書いていきたいと思います。

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分譲マンションとは

管理費の話に入る前にまずは分譲マンションについて簡単に説明しますと、

賃貸マンションは、建物全体の内、廊下などの共同利用部分も各住戸内も所有権は同一人(所有権を共有していることもあります)が所有していますが、

分譲マンションは、建物全体の内、廊下などの共同利用部分、いわゆる共用部は管理組合の構成員である組合員がそれぞれ持ち分を持って共同所有し、各住戸内である専有部分は組合員がそれぞれ単独で所有しています。

 

管理組合とは法的に必然に構成される団体であり、専有部の所有者は当然に組合員となります。(理解されていない人もいますが拒否権はありません)

※分譲マンションについてはこの程度に済まさせて頂きます。

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管理費とは

毎月、各組合員が管理組合に対して支払う費用の一つであり、この管理費は日々のマンションで発生する費用を支払う為に徴収されるお金となります。

主に管理費で支払うものとしては、マンション管理会社に業務委託している場合は管理委託費、電気料金、水道料金、小修繕費、メンテナンス費用、共用部にかける火災保険の保険料、植栽整備費用などがあり、ほとんどがマンションのランニングコストです。

 

この管理費の収支をみる為の会計が管理費会計とであり、ランニングコストの会計ですので、多分な余剰は不要ですが、余剰が少なすぎると、急な設備故障などがあった場合には修繕費用が支払うことが出来ずに修理出来ないことが懸念される為、一定額以上の余剰が出るようにしておく必要があります。

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適正な金額は?

管理費の説明として一定額の余剰が出るようにしておく必要があるとしましたが、この一定額の余剰というものが難しく、既定の額などは一切なく、その上、どの程度の修繕費用が必要かはその時々で変わる為、判断が困難なものとなります。

小修繕に限っていえば、築年数により変化し、さらに予防保全工事をどの程度までするかによって管理費からの支出額が変わっていきます。

 

また、管理会社に業務委託している場合、委託する業務内容や範囲により、管理委託費の額が変化する為、そのマンションごとで委託する必要がある管理業務について考えを決め、統一し、周知徹底しておく必要があります。

マンションというだけで統一した金額があるわけではなく、そのマンションに設置されている設備や総戸数などにも影響される為、正直なところ適正な金額というものはありません。

 

ですが、新築から数年が経過すればある程度、そのマンションとして発生するランニングコストも分かり、管理組合として見解を擦り合わせて決めていくことも出来ると思いますので、理事会のみではなく総会での出席者全員による話し合いの機会を設けることをオススメします。

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まとめ

分譲マンションの数は今や600万戸を超えており、その棟ごとに必要な管理費や修繕積立金などの額が異なります。

住んでいる人も多種多様であり、永続的に同じ人が住むわけでもなく途中で人も変わります。

 

分譲マンションである以上、管理費は絶対的に必要なものであり、必ず一定額以上の余剰が出るようにしておかなければ、安心した維持管理がしにくくなってしまいます。

共同住宅であるマンションでは、住んでいる人たちの話し合い、コミュニティの形成が必要不可欠なものですので、色々な考え方があって当然ですが、入念な話し合い・調和が重要です。

たった一人、少数派の意見だけが採用されて維持管理が不十分なものとならないよう、マンション管理について一人一人が興味をもって、積極的に関わるようにしましょう。

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では。

 

<PS>

2020年に開催される東京オリンピックまではマンションなどの建設ラッシュが続くと大方の予想がされていますが、すでに若干下降気味に入っている情報が流れています。

そもそも人口が減少している日本で、住戸の需要と供給がアンバランスになってしまっています。

 

そこで問題になっているのがマンションも戸建ても空き家。

民泊への利用も検討されていますが、この空き家問題をシェアハウスや民泊ではなく、上手くビジネスに繋げることが出来れば良い展開の仕事が出来ると思います。

いつ・どこで革命的な手法が誕生するのか興味津津です。(内心は自分が思い付けばと考え中。。。)